서울시 인사동 공평구역 재개발 방식 첫번째 소단위 보전개발 방식으로 전환

 

 

 

서울시 인사동 공평구역 재개발 방식 첫번째 소단위 보전개발 방식으로 전환             - 인사동 공평구역 재개발 방식 ‘대규모 철거재개발’→ ‘소단위 맞춤형’ 전환           - 전면 철거 구역으로 묶여 30년 넘게 낙후돼 있던 인사동 120번지 일대 대상          - 개별면담, 현장상담소 27회 운영 등 주민과 함께 계획 수립하며 입장차 조율          - 19개 철거재개발지구 중 미개발 된 6개 지구를 64개 소규모 개발단위로 조정          - 건폐율, 건물높이, 주차장 설치 등 건축기준 완화해 기존 골목길 최대한 유지          - 전략적 공동개발지구’세 곳 지정, 관광숙박시설 설치 및 기반시설 기부채납 유도          - 노후건축물은 리모델링 활성화로 기존 도시조직 존중하며 외관․안전 문제 해소          - 올해 관수동 용역 착수, 11개소 91ha 소단위 맞춤정비계획 수립 단계적 확대          - 인사동 정체성․역사성 보전+낙후성 개선 도심 정비계획의 새로운 패러다임

 

1973년 도심재개발사업이 시작된 이래 약 40년간 ‘대규모 철거재개발’만 이뤄졌던 서울에서 최초의 ‘소단위 맞춤형 재개발 지역’이 나옵니다. 대표적 전통 문화의 거리로 꼽히는 서울 종로구 인사동 일대가 되겠습니다.

일명 ‘수복형 정비수법’이라 불리는 소단위 맞춤형 정비 사업은 이미 1990년에 도시재개발법을 통해 그 개념이 도입됐지만, 지난 20년여 년 간 단 1건도 이뤄지지 않았었습니다.

 

서울시는 전면 철거형 재개발구역으로 묶여 30년이 넘게 손을 쓰지 못하고 있었던 인사동 120번지 일대 약 33,000㎡를 ‘소단위 맞춤형 정비’로 변경,  밀집된 노후 건축물을 정비하면서도 옛 도시조직과 역사성을 유지 보전하겠다고 5일(화) 밝혔습니다.

그동안의 도심재개발사업의 경우 낙후된 도심을 대규모로 철거, 대형 건축물 위주로 정비하면서 도로나 주차장, 공원 등 기반시설을 확보하는 방식으로 이뤄지다 보니, 도심의 역사성과 골목길 등 지역 특성이 훼손됐고 영세세입자들의 보상갈등 등의 문제점 등이 노출 됐었습니다.

 

인사동 일대는 지역 특성상 인사동길 등 옛 길이 비교적 잘 보전돼 있고 승동교회 등 문화재가 다수 위치하고 있어 대규모 철거재개발보다는 지역특성과 도심 역사성 보전이 가능한 소단위 맞춤형 정비계획이 적합하다고 서울시는 밝혔습니다.

 

서울시는 지난 몇 년간의 주민 의견 수렴과 전문가 자문 등을 거쳐 이와 관련한 정비계획(안) 수립을 완료했으며, 주민공람과 구의회 의견청취, 시 도시계획위원회 심의 등 행정절차를 거쳐 오는 9월 경 변경 고시할 예정입니다.

 

특히 서울시는 지난 몇 년 간 토지주와 일일이 개별 면담하고 주민소통을 위한 현장상담소를 27회나 운영하는 등 도시환경정비사업 최초로 토지이용계획을 지역 주민과 함께 그리며 계획안을 마련했습니다.

 

당초엔 ‘철거형→보전형’ 정비수법 전환에 따른 사업성 저하 우려로 주민 반발 등이 있었으나, 주민들이 직접 참여하는 가운데 서로 간의 입장 차이를 조율할 수 있었다고 서울시는 설명했습니다.

이러한 긍정적 분위기의 전환은 주민대표, 전문가, 공공(시․종로구)이 함께하는 민관협의체를 구성, 운영하고(3회) 매주 화․목요일 총 27회의 현장 주민상담소를 운영해 사업취지를 설명하고 주민의견을 수렴하는 가운데 이뤄졌습니다.

 

 

 

계획내용의 주요 골자는 ▴지역의 장소성 및 특성 유지를 통한 공평․인사동의 정체성 유지 ▴보행중심의 가로환경 개선을 통한 지역주민 및 이용객의 휴게 공간 조성 ▴전략지구 지정을 통한 지역 명소화 부활 ▴공공 공간 및 외관정비를 통한 지역 이미지 개선 등이 돼겠습니다.

 

 

※ 철거형 정비와 소단위 맞춤형 정비방식 비교

철거형 정비	소단위 맞춤형 정비
∙기존도로 형태 및 기능을 없애는 전면적인 대규모 통합 개발에 따른 지역특성 훼손	∙옛길 등 기존 대지 및 도로형태를 유지로 도심의 역사성 보전
∙급격한 변화에 따른 지역커뮤니티 훼손	∙자율적 정비 유도로 계획의 실현성 제고
∙미시행지구의 사업장기화	∙점진적 개발에 따른 지역상권 유지
∙대규모 개발시 집단 이전에 따른 영세 상인 보상 갈등 및 재정착률 하락	∙소단위 정비로 영세상인 보호 및 재정착률 제고

 

※ 정비계획(안) 비교

구 분	기존 계획(철거형)	변경 계획안(소단위 맞춤형)
건 폐 율	60%이하	80%이하
용 적 률	기준600%, 허용800%, 상한1,000%	개별지구 : 600%이하 공동개발지구 : - 기준600%, 허용700%, 상한800%
높 이	90m이하	개별지구 : 24m 공동개발지구 : 55m이하
지 구 수	6개	개별지구 : 61개 공동개발지구 : 3개
기부채납비율	20.2%	개별지구 : 없음 공동개발지구 : 10%이내
용 도	업무, 판매	문화지구내 부적합한 업종제한 조례 준용 -권장 : 골동품점, 표구점, 필방, 화랑 등 -불허 : 유흥주점, 게입제공업, 커피점문점, 안마시술소 등

 

제1호 소단위 맞춤형 정비 지역 대상지역은 지난 1978년 철거재개발구역으로 지정된 공평구역 19개 지구 중 아직 개발이 이뤄지지 않은 6개 지구가 되겠습니다.(6개 지구는 이미 사업이 완료, 5개 지구는 진행 중)

 

이 지역은 그동안 철거재개발구역으로 묶여 대규모 개발 이외에는 개별 건축행위가 제한돼 왔지만, 이번 계획안을 통해 기존 6개 대규모 개발단위가 총 64개의 소규모 개발단위로 조정됐습니다.

 

즉, 전면 철거를 하지 않고도 작은 단위의 개별 필지에 대한 개발행위가 가능해져 도심의 역사성을 살리고 골목길이나 옛 도시 조직을 유지 보전하면서도 노후지역도 점진적으로 정비할 수 있게 됐습니다.

 

서울시는 이번 계획안의 특징은 인사동의 기존 필지체계와 골목길 형태, 지역 특성을 최대한 보전하는 등 현재와 과거가 소통하는 지역 커뮤니티 보전과 인사동의 정체성을 유지시킴으로써 급격한 도시환경 변화로 잃어갔던 옛 도심부의 다양한 매력과 장소성을 회복하고자 한 것이라고 밝혔습니다.

 

이를 위해 건폐율, 높이, 주차장 설치 등 건축기준을 완화해 기존 골목길을 최대한 유지하면서 노후 건축물의 자율적 정비를 가능하게 했습니다.

 

건물 높이의 경우 도로 폭에 비례해 정해졌던 건축기준을 완화해 일정 범위 내에서는 건물 높이를 정할 수 있게 했습니다. 개별지구의 경우 12m(3층)이하~24m이하, 공동개발지구의 경우 40m이하~55m이하의 높이로 지을 수 있습니다. 인사동은 도로 폭이 좁기 때문에 기존 건축기준대로라면 건물 높이를 2층 이상 올리기 어려웠습니다.

 

면적에 따라 규모가 정해지는 주차장 설치도 비용 납부로 대체할 수 있게 완화하고, 그나마도 한옥 신축 시엔 면제해준다. 기존 건폐율의 경우 기존 60%이하를 80%이하로 완화했습니다.

◆ 건축기준 완화 내용 ◦ 건 폐 율 : 60%이하 → 80%이하 ◦ 높 이 : 도로사선제한(1.5D) → 가로구획별 높이(12~24m 이하) ◦ 주 차 장 : 주차장설치완화구역 지정 → 공공기여 및 한옥 신축 시 주차장설치 완화

 

아울러 다른 지역에 비해 노후 건축물이 밀집돼 있는 지역이나 주변 고층 건축과의 조화로운 경관조성이 필요한 지역 세 곳은 ‘중․소규모의 전략적 공동개발지구’로 지정했습니다.

 

우선 상당히 노후화된 건물이 주로 분포해 있어 주변의 기존 건축물과의 경관 조화가 필요한 두 곳엔 현재 수요가 급증하고 있는 관광숙박시설 설치를 유도하는 한편, 개발이익은 도로, 공원, 주차장 등 공공 기반시설로 기부채납 하도록 해 공공성을 강화했습니다.

 

또 다른 한 곳인 인사동 초입부 전략적 공동개발지구의 경우 낙후된 경관을 개선하고 침체된 공평구역 지역 활성화의 견인차 역할을 수행하도록 랜드마크적 건축물로 입지를 유도했습니다.

 

장기 미개발로 노후화가 가속화된 건축물의 경우 철거․신축을 통한 정비방안 외 리모델링 활성화도 함께 유도해 기존 도시조직을 존중하면서도 외관 및 안전상의 문제를 해소해 나가도록 했습니다.

 

이와 관련해 서울시는 지난 2011년 3월 리모델링 활성화 구역 시범지정을 시작한 바 있으며, 이번 인사동 지역처럼 향후 소단위 맞춤형 도시환경정비사업 지구도 리모델링 활성화 구역으로 지정하는 방안을 추진할 예정입니다.

 

서울시는 제1호 인사동을 시작으로 관수동, 낙원동, 인의동, 효제동, 주교동 등「2020 도시 및 주거환경정비 기본계획」이 도심부에 소단위 맞춤형 정비 가능지역으로 선정한 11개소 91ha에 대해 소단위 맞춤형 정비 계획 수립을 단계적으로 확대해 나갈 계획입니다.

 

올해의 경우 도심부 전통산업인 상패 제작업소 등 소규모 점포와 옛길 등의 가로가 형성돼 있는 종로구 관수동 일대 6.9ha를 대상으로 정비계획 수립 용역을 지난 3월 발주, 5월에 용역착수에 들어갔습니다.

 

서울시는 용역을 통해 관수동 일대의 역사․문화 환경 보전, 도심특화산업․상업용도 유지, 노후 지역 환경 정비를 통해 도심의 역사성을 회복하고 상권을 활성화 하겠다고 밝혔습니다.

◆ 사업 개요 ◦ 대 상 지 : 종로 관수동 일대(6.9ha) ◦ 용역기간 : ‘12.5~’13.8(용역비 : 200백만 원) ◦ 용역기관 : (주)유아컨설턴트 종합건축사사무소 ◦ 용역내용 : 정비계획수립 및 구역지정

 

이제원 서울시 도시계획국장은 “소단위 맞춤형 정비는 지역 특성과 역사성을 살리면서도 낙후성도 점진적으로 개선하는 도심 정비계획의 새로운 패러다임”이라며 “인사동 일대가 역사와 현대가 어우러진 서울의 명소로 재도약하는 계기가 될 것으로 기대 한다”고 말했습니다.

 

 

 

더 자세한 사항은 서울시 홈페이지(http://www.seoul.go.kr) 보도 자료를 참고 하시거나 서울시 도시계획국 도시정비과(02-2171-2692)로 문의 바랍니다.